คอนโดมิเนียม (Condominium) เป็นศัพท์ภาษาอังกฤษที่ภาษาไทยใช้ทับศัพท์ โดยคำที่ใช้อย่างเป็นทางการว่า "อาคารชุดพักอาศัย" หรือห้องชุด

อาคารประเภทอาคารชุดพักอาศัยมีความพิเศษ และข้อพิจารณาอย่างไร ?

1. ข้อพิจารณาด้านกฎหมายและเทศบัญญัติ
- อาคารชุดพักอาศัยเข้าข่ายอยู่ในกลุ่มประเภทอาคารเพื่อพักอาศัย และถือเป็นอาคารสาธารณะ
- เป็นอาคารที่ต้องขออนุญาตเปิดใช้อาคาร
- เป็นอาคารที่จะต้องจัดให้มีที่จอดรถ
- ในกรณีที่อาคารมีห้องชุดเกิน 80 ห้อง จะต้องศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
- ถ้ามีพื้นที่ใช้สอยเกิน 2,000 ตารางเมตร และหรือสูงเกิน 15 เมตร ถือเป็นอาคารขนาดใหญ่
- ถ้ามีความสูงเกิน 23 เมตร ถือว่าเป็นอาคารสูง
- ถ้ามีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตารางเมตร ถือเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ
- และเป็นอาคารที่จะต้องจดทะเบียนอาคารชุด

2. ข้อพิจารณาด้านการลงทุนและการตลาด
โดยทั่วไปผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือนักพัฒนาที่ดิน (Developer)จะพิจารณาที่ดินที่มีความคุ้มค่าการลงทุนและมีศักยภาพที่ส่งเสริมการขายและสร้างกำไร รวมถึงมีจุดขายที่น่าสนใจดึงดูดลูกค้าได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแนวคิดของโครงการนั้น ๆ เช่น
- คอนโดกลางเมืองใกล้แนวขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า
- คอนโดราคาไม่แพงย่านชานเมือง
- คอนโดแนวราบไม่หนาแน่น บรรยากาศรีสอร์ท
- อื่นๆ

หลักการพิจารณาเลือกที่ดิน
- ทำเลที่ดิน สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
- ราคาที่ดิน และข้อผูกพัน
- รูปร่างและขนาดที่ดิน
- ข้อจำกัดด้านผังเมือง และศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน FAR
- ขนาดถนนสาธารณะด้านหน้าโครงการและโดยรอบ การถอยร่นอาคาร (Setback) และข้อจำกัดอาคารขนาดใหญ่พิเศษ
- อื่นๆ

ซึ่งทั้งนี้ยังมีองค์ประกอบอื่นฯ ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค เช่น
- ทำเลที่ตั้ง
- ราคาขายต่อตารางเมตร
- พื้นที่ห้อง
- รูปแบบห้อง และการใช้งาน
- คุณภาพวัสดุ
- จำนวนที่จอดรถ และอาคารจอดรถที่น้ำไม่ท่วม
- พื้นที่ส่วนกลาง และสวน
- ความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ
- ของแถมและส่วนลด
- อื่นๆ

3. ข้อพิจารณาด้านการออกแบบ
รูปแบบห้อง
โดยขั้นตอนและวิธีการวางแผนการออกแบบ สิ่งสำคัญที่สุด คือรูปแบบห้องพัก โดยผู้พัฒนาโครงการหลายที่จะมีแบบมาตรฐานห้องพักอยู่แล้ว ซึ่งผ่านการกลั่นกรองเป็นสินค้าที่ขายได้
หรือกรณีการทำต้นแบบห้องตัวอย่าง (Mockup room)ใหม่มาเพื่อร่วมพิจารณาก่อนการสรุปแบบห้องจึงเป็นทางเลือกที่เห็นภาพได้ชัดเจนขึ้น

หลักการออกแบบห้อง โดยทั่วไปจะมีแบหลักๆ ดังนี้
- Studio type ห้องรวมเอนกประสงค์ ส่วนนอน โถงพักผ่อน ห้องน้ำ เตรียมอาหาร และระเบียง-ซักล้าง พื้นที่ประมาณ 25-30 ตารางเมตร
- One bedroom ห้อง 1 ห้องนอน โถงพักผ่อน ห้องน้ำ เตรียมอาหาร และระเบียง-ซักล้าง พื้นที่ประมาณ 35-40 ตารางเมตร
- Two bedroom ห้อง 2 ห้องนอน โถงพักผ่อน 2ห้องน้ำ ครัว และระเบียง-ซักล้าง พื้นที่ประมาณ 50-60 ตารางเมตร
-  อื่นๆ

สัดส่วนและพื้นที่ใช้สอย
- พื้นที่ขาย ประมาณ 55-60 %
- พื้นที่ส่วนกลาง ประมาณ 40-45 % (จำนวนที่จอดรถโดยขั้นต่ำ 1 คันต่อพื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตร หรือเทียบเป็นสัดสวนจำนวนห้อพักประมาณ 50-60% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแนวคิดโครงการด้วย
เช่น จัดจำนวนที่จอดรถ 100% หรือจัดทางเดินแบบทางเดินเดียว Single coridoor ก็อาจส่งผลต่อพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มขึ้น)

การออกแบบและวางผังอาคาร
- กรณีเป็นอาคารแนวดิ่งหรืออาคารสูง ควรจัดวางห้องพักในด้านทิศเหนือและทิศใต้
- การวางแปลนมีหลายรูปแบบ เช่น  ทางเดินร่วม Doble coridoor, ทางเดินเดี่ยว หรือวางห้องพักล้อม Core lift ซึ่งแบบที่ใช้พื้นที่คุ้มค่าสุดจะเป็นแบบทางเดินร่วม
- การจัดวางโครงสร้าง กรณีอาคารแนวดิ่งที่ต้องอิงแนวเสาส่วนจอดรถชั้นล่าง และเสาอาคารห้องพักในชั้น Typical ตัวอย่างเช่นการวางช่วงเสา 7.5 เมตรเท่ากับหน้ากว้างห้อง และสามารถจอดรถได้ 3 คัน
- กรณีแยกอาคารจอดรถ จะไม่มีปัญหากับการวางเสาอาคารในชั้น ห้องพัก แต่อาจต้องเพิ่มที่ดินเพิ่มขึ้น
- การออกแบบส่วนจอดรถในพื้นที่จำกัด ควรกำหนดแบบ Sprit floor ซึ่งจะได้จำนวนจอดได้มากกว่ารวมถึงระยะทางลาดไม่ยาวมาก
- สวน โดยตำแหน่งที่เหมาะสม พืนที่สวนอย่างน้อย 50% บนดิน และสามารถกำหนดบนอาคารในส่วนที่เหลือซึ่งเป็นข้อกำหนด EIA
- หลักการคิดพื้นที่สีเขียว อย่างน้อย 1 ตารางเมตรต่อผู้พักอาศัย 1 คน โดยจำนวนผู้พักอาศัยคิดจากขนาดห้อง ห้องพืนที่ไม่เกิน 35 ตารางเมตรคิด 3 คน, ห้องพื้นที่เกิน 35 ตารางเมตรคิด 5 คน
- สระว่ายน้ำ โดยทั่วไปกำหนดบนดิน หรือบนโครงสร้างอาคาร เช่นดาดฟ้าเหนือที่จอดรถ โดยควรกำหนดตำแหน่งทิศเหนือของอาคารหรือด้านที่มีร่มเงาอาคารเพื่อความเหมาะสมในการใช้งาน
- โถงต้อนรับ lobby นอกจากความสวยงามและประโยชน์ใช้สอย ควรคำนึงไปถึงการดูแลรักษา ที่สะดวกและประหยัดพลังงาน ซึ่งเป็นภาระของลูกบ้านต่อไป
- พื้นที่่อื่นๆ สำนักงานนิติบุคคล, ห้องประชุมนิติ, ร้านค้าหรือพื้นที่ให้เช่า, ห้องจดหมาย, Fitness, สนามเด็กเล่น, ตู้ซักผ้าหยอดเหรียญ, ตู้กดน้ำดื่ม, ที่จออดรถผู้มาติดต่อ, ลานเอนกประสงค์ประชุมลูกบ้าน ฯลฯ
- ควรพิจารณาห้องเครื่องและงานระบบในกรณีน้ำท่วมอาคารยังสามารถใช้งานได้
- อาคารจะต้องมีบันไดหลักและบันไดหนีไฟ โดยประตูทางเข้าห้องสุดท้ายห่างประตูบันไดหนีไฟไม่เกิน 10 เมตร ระยะบันไดหนีไฟห่างไม่เกิน 60 เมตร ระยะบันไดห่างไม่เกิน 40 เมตร
- หลักการแก้ปัญหาผนังทึบระหว่างห้องนอนและห้องโถงโดยการใช้เป็นกระจกใสเพื่อแสงสว่างธรรมชาติ วิว และห้องดูไม่คับแคบ

สุดท้ายนี้ในรายละเอียดทีไม่ได้พูดถึงอีกมากมาย ในระดับแรกขอเสนอเป็นบทความสั้นๆ เพื่อกล่าวถึงภาพรวม ในโอกาศต่อไปจะลงรายละเอียดในแต่ละเรื่องมานำสนออีกครั้ง

ขอบคุณครับ
rin_arch